O que um investidor analisa antes de comprar

Todo anúncio promete "excelente oportunidade". Poucos mostram a planilha que prova isso. Depois de 16 anos comprando, reformando e locando imóveis em Porto Alegre com capital próprio, a CGA fixou um conjunto curto de critérios que aplica antes de qualquer aquisição.

1. Yield real, não anunciado

Renda anual ÷ valor do imóvel. Um imóvel de R$ 700.000 com aluguel de R$ 3.500 rende 6,0% bruto a.a. — razoável. Mas a renda anunciada quase sempre é a do inquilino atual, que pode estar pagando abaixo do mercado há anos. Pesquise imóveis equivalentes no mesmo bairro nos últimos 12 meses.

2. Vacância e custo real

Vacância média em Porto Alegre: 8% a 12% ao ano em imóveis bem localizados — 1 a 1,5 mês sem renda. Troca de inquilino custa pintura, reparos e taxa. Conte sempre com 90% de ocupação efetiva e some 5% ao custo anual.

3. Custo de carregamento

Para cada R$ 500.000 investidos, conte com R$ 1.500–2.500/mês fixos:

• IPTU parcelado: R$ 200–500/mês
• Condomínio: R$ 600–1.500/mês
• Seguro incêndio: R$ 80–150/mês
• Reserva de manutenção: 0,5% do valor a.a.

4. Liquidez de bairro

Moinhos de Vento: 60–90 dias para imóvel bem precificado. Bairros periféricos: 180+ dias. Liquidez determina se você consegue sair do investimento quando precisar — e costuma andar junto com a demanda de locação.

5. Sinais de sobrepreço

Imóvel há mais de 90 dias no mercado em bairro com demanda real costuma estar caro ou mal conservado — frequentemente os dois. Outros sinais: fotos ruins, descrição genérica, recusa em mostrar planta, múltiplas reduções de preço.